Wikisage is op 1 na de grootste internet-encyclopedie in het Nederlands. Iedereen kan de hier verzamelde kennis gratis gebruiken, zonder storende advertenties. De Koninklijke Bibliotheek van Nederland heeft Wikisage in 2018 aangemerkt als digitaal erfgoed.
- Wilt u meehelpen om Wikisage te laten groeien? Maak dan een account aan. U bent van harte welkom. Zie: Portaal:Gebruikers.
- Bent u blij met Wikisage, of wilt u juist meer? Dan stellen we een bescheiden donatie om de kosten te bestrijden zeer op prijs. Zie: Portaal:Donaties.
Verjaring grond (Nederland)
Deze pagina betreft een aanvulling op de pagina over Verjaring.
Zij richt zich specifiek op het verkrijgen van grond (onroerend goed) door verjaring. Deze verkrijging is mogelijk indien er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De belangrijkste voorwaarde is bezit.
Bezit en houderschap
Bezit is de feitelijke uitoefening van een recht. Dit kan men het beste illustreren met het voorbeeld van de fiets. Men gedraagt zich als eigenaar van de fiets door er op te fietsen, de fiets te onderhouden, de fiets te stallen en op slot te zetten, etc. Wanneer uit de handelingen blijkt welk recht men uitoefent, is er sprake van bezit van dat recht. Zo ook het bezit van (het eigendomsrecht van) grond. Men gedraagt zich als eigenaar van grond door dit in te richten als tuin, deze tuin te onderhouden, etc.
Tegenover bezit staat houderschap. Hiervan is sprake wanneer men het (eigendoms)recht van een ander uitoefent. De huurder van een fiets zich weliswaar als eigenaar gedragen – hij fietst erop, stalt de fiets, zet hem op slot en haalt er misschien een doekje over – maar de huurovereenkomst maakt duidelijk dat iemand anders de eigenaar is van de fiets. (Los van het feit dat dit vaak al blijkt uit het voorkomen van de fiets.)
Beoordelen bezit
De wet geeft aan hoe men beoordeelt of er sprake is van bezit of houderschap. De juridische omschrijving van art. 3:108 BW komt in de praktijk veelal neer op de vraag: gedraagt iemand zich als eigenaar? Het Hof in Den Bosch geeft dit als volgt weer:
‘(..) bezit is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.’ [1]
Let op: een gedraging is meer dan het aanleggen van een tuin. Voorbeeld: iemand heeft een strook grond voor zijn woning in gebruik genomen als tuin. In die strook staan grote bomen van de gemeente. Als de persoon aan de gemeente vraagt om de bomen te onderhouden, bevestigd de persoon dat hij zichzelf niet als eigenaar beschouwd. Zodoende zal er in deze situatie geen sprake zijn van bezit.
Aanvang bezit / kenbaarheid
Grond dat eigendom is van een ander kan men in bezit nemen door zich te gedragen als eigenaar. Belangrijk daarbij is dat op zichzelf staande machtsuitoefeningen, onvoldoende zijn. Hiermee doelt men op de kenbaarheid van het bezit: het dient voor de (voormalig) eigenaar kenbaar te zijn dat iemand anders zich als de nieuwe eigenaar gedraagt. Het Hof geeft het als volgt aan:
‘Gedragingen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, zijn onvoldoende om te spreken van inbezitneming.[2] In een dergelijk geval is een voor anderen zichtbare uitoefening van macht over de onroerende zaak nodig waaruit de pretentie van eigendom blijkt, alsmede dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd’[3]
Voorbeeld: er ligt een stuk berm voor de woning. Plaatst men daar een brievenbus in, een paar plantjes of wat boompjes, dan zal er geen sprake zijn van bezit zolang de inrichting geen geheel vormt met de tuin. Vanaf het moment dat dit geheel er wel is, kan er sprake van bezit en een verjaringstermijn beginnen te lopen.
Verjaring
De regels over bezit zijn ontworpen met het oog op verjaring. De gedachte hierbij, is het laten aansluiten van het recht op de feiten. Gedraagt iemand zich geruime tijd als eigenaar, dan wordt hij dat ook door verloop van tijd. Deze verkrijging door verjaring kent twee vormen:
Verkrijgende verjaring
De eerste vorm van verkrijgende verjaring richt zich op de bezitter. Heeft deze bezitter iets in eigendom proberen te krijgen waarbij - zonder zijn weten - een fout is opgetreden, dan wordt deze fout door verjaring hersteld. Daarvoor is vereist dat de persoon voor tien jaar te goeder trouw het bezit heeft gehad van de grond.
Goede trouw
Het zijn van te goeder trouw heeft niets van doen met de bedoelingen van de persoon. Goede trouw richt zich op de kennis van de persoon: wat had de persoon kunnen weten? Voor deze kennis richt de wet zich op de openbare registers.[4] In de openbare registers (niet te verwarren met het Kadaster) worden alle feiten ingeschreven die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn. Denk hierbij aan een akte van levering van een stuk grond of een akte van vestiging voor een beperkt recht als een opstalrecht. Een persoon is dus te goeder trouw wanneer hij zijn wetenschap baseert op informatie uit een notariële akte.
Bevrijdende verjaring
De tweede vorm van verjaring richt zich op de (voormalig) eigenaar. Wanneer zijn goed door een ander in bezit is genomen pleegt de bezitter een inbreuk op zijn recht. Deze (voormalig) eigenaar kan daar tegen optreden door een vordering van revincidatie in te stellen bij de rechtbank. Stelt de (voormalig) eigenaar geen vordering in, dan komt deze mogelijkheid na 20 jaar te vervallen door verjaring (art. 3:306 BW).
Na 20 jaar ontstaat de onwenselijke situatie dat de (voormalig) eigenaar niet volledig over de grond kan beschikken omdat het wordt gebruikt door de bezitter. Daarentegen gebruikt de bezitter de grond, maar kan hij er niet als rechthebbende over beschikken. Dit probleem wordt opgelost door art. 3:105 BW. Volgens dit artikel krijgt de bezitter de grond in eigendom op het moment dat de vordering van de (voormalig) rechthebbende is verjaard. Kort uitgelegd:
‘Voor een geslaagd beroep op zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring is in ieder geval vereist dat [gedaagden] gedurende tien jaar, respectievelijk twintig jaar het bezit van de strook van [eisers] hebben ontnomen. Dit heeft als gevolg dat [eisers] niet meer de beëindiging van het (onrechtmatige) bezit van deze strook kunnen vorderen en dat [gedaagden] daarvan eigenaar zijn geworden.’[5]
Bronvermelding
Bronnen, noten en/of referenties:
