Wikisage is op 1 na de grootste internet-encyclopedie in het Nederlands. Iedereen kan de hier verzamelde kennis gratis gebruiken, zonder storende advertenties. De Koninklijke Bibliotheek van Nederland heeft Wikisage in 2018 aangemerkt als digitaal erfgoed.
- Wilt u meehelpen om Wikisage te laten groeien? Maak dan een account aan. U bent van harte welkom. Zie: Portaal:Gebruikers.
- Bent u blij met Wikisage, of wilt u juist meer? Dan stellen we een bescheiden donatie om de kosten te bestrijden zeer op prijs. Zie: Portaal:Donaties.
Erfpacht in Amsterdam
Dit artikel geeft meer inzicht in de erfpacht in de gemeente Amsterdam.
Algemeen
Anno 2012 bestaan er in Amsterdam erfpachtrechten, uitgegeven door de gemeente Amsterdam maar ook door particulieren zoals zelfstandigen, de Universiteit van Amsterdam, Kempen en Co.
Erfpacht stamt al uit de Romeinse tijd, is een zakelijk recht en kent een hoge mate van contractsvrijheid. Daarom zijn er zo veel vormen van in Nederland. Erfpacht voor landbouwgronden, stedelijke erfpacht, gemeentelijke erfpacht, particuliere erfpacht. Elk contract is weer anders.
Ook al werd erfpacht wel in de praktijk gebruikt, in 1838 werd pas een echte erfpachtregeling in het wetboek opgenomen (de Code Civil kende geen regeling van erfpachtrechten met name door aversie wat feodaliteit benaderde). Nederland kent overigens als sinds Napoleon uit het oogpunt van duidelijkheid het Kadaster waarin alle zakelijke rechten worden geregistreerd. Zo kan iedereen weten met welke zakelijke rechten diegene te maken heeft bij het kopen van bijvoorbeeld een huis.
Omdat veel erfpachtcontracten vaak lang geleden (in Amsterdam soms bijna honderd jaar geleden dan wel na de oorlog) zijn gesloten en het einde van deze erfpachtrechten dan wel tijdvakken van deze erfpachtrechten momenteel in zicht is, spelen nu veel vragen over de uitvoering van deze contracten. Immers, omstandigheden die nu spelen, waren bij het afsluiten van het contract nog niet voorzienbaar.
Mede daarom wordt nu vanuit allerlei hoeken veel gesproken over erfpacht (in het algemeen maar dus ook over het Amsterdamse gemeentelijke erfpachtstelsel).
Zo werd op 8 december 2011 in de Tweede Kamer gesproken over erfpacht in het algemeen.[1]
Ook ontstaan er rechterlijke uitspraken over de uitvoering van erfpachtcontracten, bijvoorbeeld over de mate waarin de verpachter de canon kan verhogen op basis van het beginsel van redelijkheid en billijkheid binnen het burgerlijk recht.
Tevens zijn er in de loop der jaren specifieke erfpachtverenigingen opgericht zoals de Nederlandse Vereniging van Erfpachters NLVE (voorheen de Vereniging van Amsterdamse Erfpachters VAE), Stichting Erfpachters Belang Amsterdam. Maar ook reeds bestaande verenigingen zoals Vereniging Eigen Huis hebben raakvlakken met erfpacht.
Amsterdamse gemeentelijke erfpachtstelsel
Door de gemeente Amsterdam zijn de meeste erfpachtrechten uitgegeven als voortdurende erfpachtrechten met tijdvakken, waarbij algemene bepalingen en bijzondere bepalingen van toepassing zijn verklaard.
Welke algemene bepalingen van toepassing zijn op een erfpachtrecht hangt mede af van wanneer het recht is gevestigd (in 1967 bestonden natuurlijk nog niet de algemene bepalingen uit 2000).
Hieronder wordt weergegeven welke algemene bepalingen er bestaan, hoe het Amsterdamse (gemeentelijke) erfpachtstelsel is opgebouwd en waarom er in verloop van tijd wijzigingen hebben plaatsgevonden.
Stukje geschiedenis
De geschiedenis van het eigenlijke Amsterdam begint omstreeks het jaar 1000 maar in de loop van de 13e eeuw ontstond pas een klein vissersdorp, toen nog Aemstelledam genoemd. Omstreeks 1300 kreeg Amsterdam stadsrechten waarna de opkomst van Amsterdam begon. Sinds die tijd heeft Amsterdam vele stadsuitbreidingen gekend. Tot de 19e eeuw. Door de economische teruggang in de 18e eeuw, mede als gevolg van de Franse overheersing, kwamen de stadsuitbreidingen tot een stilstand. Het aantal bewoners groeide niet meer en liep zelfs terug.
Dit wijzigde omstreeks 1850. De industriële revolutie begon wat leidde tot een grote bevolkingstoename. Stadsuitbreidingen waren weer noodzakelijk.
Het invullen van de bebouwing werd overgelaten aan de vrije markt, welke vooral bestond uit kleine 'eigenbouwers' die met geleend geld werkten en die snel winst wilden maken. Ze bouwden met de goedkoopste bouwmaterialen, wat wel revolutiebouw genoemd wordt. De huizen waren matig geheid, dunne balken, eensteensmuren. Daarbij konden gronden slechts via minnelijke weg worden verworven. Een wettelijke regeling ontbrak. De Onteigeningswet van 1851 voorzag alleen in het verwerven van gronden indien het algemeen nut dit vereiste, zoals de aanleg van (spoor)wegen, vaarwegen, bruggen. Een plan tot stadsuitbreiding dat omstreeks 1870 werd ontworpen, kon dan ook niet worden uitgevoerd. Het ontbreken van middelen ten aanzien van het gebruik van bouwgronden was in de tweede helft van de 19e eeuw mede de oorzaak van het ontstaan van erbarmelijke toestanden op het gebied van huisvesting van arbeidersgezinnen. In Amsterdam waren duizenden kelderwoningen in gebruik. De Politieverordening verschafte slechts mogelijkheden om op te treden als het de zorg voor de goede orde en de gezondheid betrof.
Geen wonder dat in de gemeenteraad stemmen opgingen om van verkoop van gronden af te zien en tot uitgifte in erfpacht over te gaan. In Engeland had men ten aanzien van de woningbouw gunstige resultaten gezien. Daarbij zag men dat door de sterk verbeterde economische omstandigheden, de handel opbloeide, de industrie zich ontwikkelde, en de prijzen van gronden stegen. Men wilde deze waardestijging ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Mede om deze twee redenen, besloot de gemeente Amsterdam als eerste in den lande in 1896 dat verkoop van grond uitzondering zou zijn en uitgifte in erfpacht regel.
Erfpacht in Amsterdam was overigens in voorgaande eeuwen niet onbekend. Amsterdam paste erfpacht toe voor gronden, waarop men geen permanente bebouwingen wenste. Ook werden terreinen in de Plantage, waar alleen tuinhuisjes mochten verrijzen, in erfpacht uitgegeven. Tevens werden gronden in erfpacht uitgegeven waar belanghebbenden meer voordeel zagen in het investeren in het bedrijf dan in de grond. Op al deze erfpachtrechten waren (alleen) de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
In 1896 werden de "Voorwaarden waarop gronden in erfpacht kunnen worden uitgegeven 1896" door de gemeenteraad vastgesteld. Deze voorwaarden werden van toepassing verklaard op uit te geven erfpachtrechten. De rechten werden uitgegeven voor een periode van ten hoogste 75 jaar. Het was dus een tijdelijk recht. Bij het einde werd de gemeente weer volle eigenaar, zonder daarvoor enige vergoeding behoeven te betalen (het artikel 22). Het duurde niet lang of de nadelen van deze voorwaarden deden zich gelden. Er ontstonden uiteraard moeilijkheden met hypotheekverstrekkingen aan particulieren. Bovendien verwaarloosden de erfpachters tegen het einde van het recht de opstallen, die ze toch aan de gemeente zouden kwijt raken. Beide partijen - erfpachter en gemeente - waren dus gebaat bij nieuwe voorwaarden.
In 1915 besloot de gemeente daarom om de nieuwe "Algemeene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1915" vast te stellen, welke bepalingen uitsluitend betrekking hebben op particuliere woningbouw.
Dit zou niet de eerste keer zijn dat nieuwe bepalingen werden vastgesteld. In de loop van de tijd is het Amsterdamse erfpachtstelsel herhaalde malen aan nieuwe inzichten en veranderde omstandigheden aangepast.
In 1934 werden wederom nieuwe "Algemeene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1934" vastgesteld voor woningbouw. Dit keer naar aanleiding van herziening van de Woningwet. Door deze wet werd het mogelijk bebouwingsvoorschriften te verbinden aan uitbreidingsplannen (nu bestemmingsplannen). De Gedeputeerde Staten en de regering maakten bezwaar tegen het langs privaatrechtelijke weg (erfpachtvoorwaarden) regelen van bestemmingen, omdat dit via publiekrechtelijke weg kon worden geregeld. Er is nu sprake van "gebruik" en "bestemming krachtens wettelijke voorschriften". Deze - overigens slechts in enkele gevallen toegepaste - bepalingen vormen eigenlijk slechts een aanvulling op de voorwaarden van 1915, zulks op wens van hoger gezag, en verschillen daarom niet wezenlijk van de voorwaarden 1915.
In 1937 bleek dat niet alleen voor woningbouw maar ook (vooral) ten aanzien van de industrie de voorwaarden van 1896 grote bezwaren opleverden. Kwam het einde van de termijn in zicht, dan bleek ten aanzien van uit te voeren vernieuwingen, de resterende duur van het recht te kort voor investeringen en/of hypotheekverstrekkingen. Zouden vernieuwingen achterwege blijven, was verpaupering van de op de erfpachtterreinen gevestigde bedrijven onvermijdelijk. De gemeente besloot opnieuw de bakens te verzetten en voerde in 1937 nieuwe bepalingen in en wel tot:
- I. "Algemeene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1937";
- II. "Algemeene bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor industrieele doeleinden 1937";
- III. "Algemeene bepalingen voor tijdelijke erfpacht van terreinen, bestemd voor andere dan industrieele doeleinden 1937".
In 1955 werden drie nieuwe algemene bepalingen vastgesteld als aanpassing van de drie algemene bepalingen van 1937, nodig als gevolg van de ingevoerde appartementenwet van 1951 (waardoor horizontale splitsing van een gebouw in appartementen mogelijk werd).
In 1956 werden de "Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor de tuinbouw 1956" vastgesteld in verband met de tuinbouw. Omdat de tuinders inmiddels hun bedrijven naar elders hebben verplaatst, zijn deze bepalingen verleden tijd.
In 1966 werden wederom nieuwe bepalingen vastgesteld, de "Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1966" (AB66). De AB66 kennen 50-jarige tijdvakken met een canon die iedere 5 jaar wordt geïndexeerd met de groei van het NBP (Netto Binnenlands Product). Ook was afkoop (vooruitbetaling) van de canon mogelijk voor het lopende 50-jarige tijdvak. Aan het einde van het tijdvak doet de gemeente eerst een voorstel voor de nieuwe canon; indien de erfpachter hier niet mee akkoord gaat, worden alsnog drie deskundigen ingeschakeld. De AB66 gelden - met uitzondering van woningcorporaties - voor alle categorieën.
In 1985 werden speciaal voor woningcorporaties erfpachtbepalingen vastgesteld omdat de algemene bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor andere dan industriële doeleinden van 1937 en 1955, die in hoofdzaak voor woningcorporaties waren bedoeld, in de praktijk niet meer bleken te voldoen.
In 1992 voerde het havengebied van Amsterdam haar eigen erfpachtbepalingen in, nodig omdat het havengebied gronden in erfpacht uitgeeft aan bijna uitsluitend "havengebonden" ondernemingen.
In 1994 werden naar aanleiding van de invoering het Nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992, de "Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994" (AB94) vastgesteld. Dit maakte het noodzakelijk de toen geldende AB66 juridisch en redactioneel te moderniseren. De AB94 verschillen in een aantal opzichten van de AB66.[2]
In 1998 werden na lange gesprekken met de woningcorporaties de "Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998" vastgesteld. De bepalingen zijn zoveel mogelijk een afgeleide van de toen geldende AB94.
In 2000 werden naar aanleiding van een onderzoek naar het erfpachtstelsel neergelegd in "Hoofdrapportage Groot onderhoud Erfpachtstelsel, de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam" vastgesteld.
Na 2000 hebben de ontwikkelingen met betrekking tot het Amsterdamse gemeentelijke erfpachtstelsel niet stil gestaan. Net als in de voorgaande eeuw, is de gemeente naar aanleiding van de maatschappelijke ontwikkelingen wederom bezig met nieuwe algemene bepalingen. Op 14 maart 2012 heeft de gemeente Amsterdam de uitgangspunten van het Amsterdamse erfpachtstelsel herbevestigd (Gemeenteblad afd. 1, nr. 74) en opdracht gegeven tot onderzoek naar actualisatie van het Amsterdamse erfpachtstelsel (Gemeenteblad afd. 1, nr. 73).
Amsterdamse particuliere erfpacht
Niet alleen de gemeente Amsterdam maar ook de Universiteit van Amsterdam, Kempen & Co en particulieren hebben gronden in Amsterdam in erfpacht uitgegeven. Soms zijn eigen erfpachtbepalingen of (alleen) de wet van toepassing verklaard op deze erfpachtrechten maar ook zijn de erfpachtbepalingen, opgesteld door gemeente Amsterdam, gekopieerd en hier en daar van toepassing verklaard.
Door ontwikkelingen in de markt is het beleid van een aantal hypothecaire geldverstrekkers ten aanzien van de verstrekking van hypothecaire geldleningen op particuliere erfpacht (in het algemeen maar dus ook in Amsterdam) aangescherpt. Als gevolg daarvan zijn woningen op particuliere erfpacht waarvan de erfpachtovereenkomst niet solide is niet of moeilijk (her-)financierbaar geworden.
NVB-criteria
Op 11 april 2011 heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) overheden, toezichthouders, bloot eigenaren en consumentenorganisaties uitgenodigd om de problematiek rondom particuliere erfpacht te bespreken.
Een werkgroep heeft vijf criteria opgesteld die beogen zowel particuliere erfpachters als hypothecaire geldverstrekkers te beschermen tegen risico's in (particuliere) erfpachtvoorwaarden die naar huidige maatschappelijke opvattingen in de weg staan aan de verstrekking van een verantwoorde hypothecaire geldlening (minimale criteria). Het gaat hierbij om erfpachtrechten die zijn uitgegeven voor 1 april 2012. De criteria hebben onder andere betrekking op de duur van het erfpachtrecht en de vergoedingsregeling, de canon en canonaanpassing, en de wijze waarop de erfpachtvoorwaarden kunnen worden gewijzigd.
De NVB-criteria zullen door betrokken partijen uiterlijk 1 juli 2012 worden geëvalueerd. Met name zal gekeken worden in hoeverre particulieren geconfronteerd blijven met moeilijk verkoopbare woningen op particuliere erfpacht en wat daar de oorzaak van is. Afhankelijk van de bevindingen kunnen dan aanpassingen of nadere aanbevelingen worden overwogen.
De deelnemende partijen zijn: Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), Kempen & Co, Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Vereniging Eigen Huis (VEH), Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA), Stichting Gedupeerden Particuliere Erfpacht (SGPE).
Bronnen, noten en/of referenties
|