Erfdelen

Erfdelen (of erfgoeddelen), niet te verwarren met het erfrecht-begrip erfdeel, is een collectieve woonvorm waarbij meerdere huishoudens een (kleine) woongemeenschap vormen met gedeelde voorzieningen op voormalig agrarische grond. Erfdelen is een steeds populairder wordende woonvorm in Nederland. Erfdelen kan gezien worden als een alternatieve woonvorm met kenmerken van eenvoudig leven. Een erfdeelproject valt in Nederland in de categorie 'zelfbouw'.

Achtergrond

Volgens data van het CBS is het aantal agrarische bedrijven in Nederland tussen 2000 en 2020 gedaald van 97.400 tot 52.700. Mede door stikstofregulering en een gebrek aan potentiële opvolging binnen het bedrijf, wordt verwacht dat deze daling aanhoudt. Als gevolg hiervan zullen vele agrarische gebieden en de gebouwen daarop leeg staan met mogelijk verval van plattelandsgebieden als gevolg.

In februari 2021 ontstond er in Nederland een woningnood van circa 300.000 woningen en de verwachting is dat dit tekort de komende jaren zal toenemen . HHet aantal jongvolwassenen tussen 25 - 35 jaar is sinds 2014 met 11% toegenomen (+ 216 duizend in 2021), terwijl ouderen vaak langer in hun eigen huis blijven wonen in plaats van naar een verzorgingshuis te gaan (+ 546 duizend in 2021 t.o.v. 2014). Dit zorgt voor stagnatie op de woningmarkt. Daarnaast werden er in de periode 2014-2021 voornamelijk grote, relatief dure woningen bijgebouwd, terwijl de samenstelling van huishoudens juist kleiner wordt. Het aantal personen per huishouden in Nederland is sterk afgenomen. Het CBS laat zien dat ook steeds meer mensen alleen wonen en het aantal mensen dat eenzaam is toeneem.

Daarnaast laat de data data van het CBS zien dat het aantal agrarische bedrijven in Nederland tussen 2000 en 2020 is gedaald van 97.400 tot 52.700. Door liberalisering, globalisering en daardoor meer concurrentie kunnen kleinere boeren niet concurreren op de markt. Bedrijven moeten groeien en intensiveren om economisch levensvatbaar te blijven, maar een probleem dat hiermee groeit, is de stikstofcrisis. Vanwege onder andere deze opschalig en intesificering (en door verbranding van fossiele brandstoffen - verkeer, energiecentrales en de industrie -) is er een overmatige stikstofvervuiling in het hele land . Aangescherpte stikstofregels zijn hiervoor ingevoerd die de hoeveelheid bouwwerkzaamheden die kunnen plaatsvinden beperken.

Dit is een factor die leidt tot sluiting van agrarische bedrijven in Nederland , waardoor boerenerven ongebruikt of onbeheerd achterblijven. Sinds 2000 is het aantal agrarische bedrijven gedaald van 97.400 naar 52.700 in 2020 waarvan 16.000 nog geen beoogde bedrijfsopvolger hadden. Mede door stikstofregulering en een gebrek aan potentiële opvolging binnen het bedrijf, wordt verwacht dat deze daling aanhoudt. Als gevolg hiervan zullen vele agrarische gebieden en de gebouwen daarop leeg staan met mogelijk verval van plattelandsgebieden.

De druk op de woningmarkt en de afname van actieve agrarische bedrijven zorgen voor problemen die om creatieve oplossingen vragen. Erfdelen zou in beide trends een rol kunnen spelen.

Betrokken partijen en rolverdeling

Om een zelfbouwproject als erfdelen van de grond te krijgen, is het nodig om met diverse partijen contact te hebben. In de tabel een overzicht van alle (meest) voorkomende partijen en bij welke stappen zij betrokken zijn, vanuit het perspectief van een initiatiefnemer.

Betrokken partijen en rolverdeling

Initiatiefnemer	Coöperatie	Erfeigenaar	Gemeente	Provincie	Rijksoverheid	Makelaar	Notaris	Financiers	Lokale gemeenschap	Andere mogelijke betrokkenen
Onderzoek naar erfdelen verrichten	Kerngroep vormen	Interesse polsen	Oriënterend gesprek	Bestemmingsplan toets binnen landschapsbeleid	Bestemmingsplan toets binnen staatsbelang	Mogelijke locaties verkennen	Formaliseren samenwerkingsverbond	Hypotheekregelingen	Bezwaartoets	Aannemer
Onderzoek of erfdelen bij iemand past	Samenwerkingsverbond opzetten	Huidige en gewenste situatie bespreken	Principeverzoek	Hulp bij aankoop van landbouwgrond	Subsidies	Aankoopbemiddeling	Formaliseren gebruik/aankoop van landbouwgrond	Verkennen te koop komende landbouwgebieden	Socializeren	Adviseurs
Persoonlijk plan en visie	Gezamenlijk plan opstellen	Overeenkomst over landgebruik	Bestemmingsplan toetsen / laten wijzigen	Subsidies				Not-for-profitinvesteringen		Andere erfdeelprojecten
Bijeenkomsten collectief wonen bijwonen	Groep uitbreiden	Overdracht eigendom	Bouwvoorschriften					Particuliere investeringen		Architect
Mogelijke locaties verkennen	Algemene vergaderingen		Vergunningen							Gezondheidszorginstellingen
Haalbaarheidsonderzoek	Werkgroepen vormen		Lokale wetgeving							Natuurontwikkelingsorganisaties
			Subsidies							Platformen voor erfdelen of collectief wonen

Initiatiefnemer

Een initiatiefnemer is degene die graag op een voormalig erf wil wonen. Het traject voor erfdelen kan lang duren en veel tijd en energie vragen. Daarom is het belangrijk om erachter te komen of erfdelen bij iemand past en in welke vorm (samenstelling groep, locatie, type woongroep). Hierbij kan een persoonlijke visie en plan geschreven worden. Voor een gemeente is het belangrijk om zelf met een geschikte locatie te komen en goed voorbereid te zijn op de te verwachten procedure en de kosten van dit traject.

Coöperatie

Een erfdeelproject draait om het delen van een erf. Een initiatiefnemer kan samen met andere geïnteresseerden een groep vormen om de plannen verder vorm te geven. Een veelvoorkomende samenwerkingsvorm hiervoor is het Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). In sommige gevallen wordt ervoor gekozen om een kerngroep te vormen met daaromheen een algemene groep. De groep is gezamenlijk verantwoordelijk voor het project, maar in veel gevallen wordt er een onderscheid gemaakt in verantwoordelijkheden door werkgroepen te vormen. Werkgroepen kunnen zich specifiek specialiseren op het gebied van algemene onderwerpen, zoals bouw, financiën, juridische zaken of communicatie. Het kan ook voorkomen dat een woongroep werkgroepen heeft die zich inzetten voor speciale doelstellingen, zoals vergroening van de omgeving, (gezondheids)zorg voor elkaar, zelfteelt of het verbeteren van waterkwaliteit.

Erfeigenaar

De erfeigenaar is de bezitter van de grond waar de coöperatie wil wonen en is meestal de boer die met de agrarische bedrijfsvoering is gestopt of van plan is te gaan stoppen en het erf (deels) wil verkopen. Een erfeigenaar kan er ook voor kiezen om het land te verpachten of verhuren aan een woongroep, als alternatieve inkomstenbron voor veeteelt.

Gemeente

De gemeente heeft een prominente rol in het realiseren van een erfdeelproject. Zij besluiten o.a. over het wijzigen van het bestemmingsplan en zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van het Vab-beleid. Ook aanvragen voor vergunningen (omgevingsvergunning) verlopen via de gemeente. Een initiatiefnemer dient een aantal stappen te doorlopen met de gemeente.

Stap	Omschrijving	Kosten
Oriënterend gesprek	Eerste interesse toetsen of het initiële plan kans maakt bij de gemeente.	Nee
Principeverzoek	Concept toets door de gemeente of het verder uitgewerkte plan past binnen het beleid en bestemmingsplan van de gemeente. Zo niet, dan geeft de gemeente een onderbouwde indicatie van de geschatte kans van slagen.	Ja
Wijziging bestemmingsplan	Het proces om een bestemmingsplan wijziging te realiseren. Dit proces bestaat uit vier fasen: voorbereiding, ontwerp, vaststelling en beroep.	Ja
Bouwvoorschriften	Bij alle bouw en sloop werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het bouwbesluit, bouwverordening en welstandseisen.
Vergunningen	Voor bouw- en sloopwerkzaamheden kan het zijn dat je een vergunning nodig hebt. Dit kan gecontroleerd worden via het Omgevingsloket.

Provincie

De provincie heeft een beleidsbepalende rol met betrekking tot de uitbreiding van steden of dorpen via de Wet ruimtelijke ordening. Daarnaast maakt de provincie structuurplannen, waarin o.a. bepaalt wordt waar (spoor)wegen, agrarische en natuurgebieden en recreatieve voorzieningen komen. Gemeenten houden hier rekening mee bij het wijzigen van bestemmingsplannen.

Rijksoverheid

De Rijksoverheid heeft geen directe rol in het proces rondom erfdelen. De Rijksoverheid is wel verantwoordelijk voor beleid, wetgeving en naleving daarvan. Ook op het gebied van Volkshuisvesting en Ruimtelijk ordening, wat invloed kan hebben op een erfdeelproject. Gemeenten houden bij bestemmingsplannen rekening met eventuele Rijksbelangen (bijvoorbeeld in de omgeving van een nationaal vliegveld).

Makelaar

De makelaar kan helpen bij het vinden van een geschikte locatie en de bemiddeling bij het aankopen van een locatie.

Notaris

De notaris legt diverse overeenkomsten vast. Bijvoorbeeld de samenwerkingsvorm van de woongroep, de aankoop van de boerderij of de landgebruiksregeling bij pacht.

Financiers

Een erfdeelproject brengt diverse kosten met zich mee. De projecten gaan gepaard met vele risico's, waardoor het lastig kan zijn om via de standaard kanalen aan financiering te komen via een hypotheekverstrekker. Sommige woongroepen zoeken daarom naar partijen die hun project willen steunen (met of zonder tegenprestatie). Het komt daarom voor dat woongroepen zich inzetten voor een maatschappelijk doel, zodat het project organisaties of particulieren kan aantrekken die dat doel nastreven.

Lokale gemeenschap

De lokale gemeenschap bestaan uit de directe buren. Dat kunnen omwonenden zijn, maar ook bedrijven. Bij erfdelen is de kans groot dat de locatie omringd wordt door andere agrarische bedrijven. Voor het bestemmingsplan is het verplicht om een omgevingsdialoog te voeren, waarin de initiatiefnemers in gesprek gaan met de lokale gemeenschap om te toetsen of er mogelijke bezwaren zijn. Daarnaast is het ook fijn om een goede band op te bouwen met de buurt.

Andere mogelijke betrokkenen

Betrokkene	Toelichting
Aannemer	Zelfbouw hoeft niet compleet 'zelf' gedaan te worden. Er kan uiteraard ook een aannemer in de hand worden genomen voor het daadwerkelijke bouwen.
Adviseurs	Een erfdeelproject vergt veel expertises op vele vlakken. Een woongroep kan erbij gebaat zijn om voldoende externe kennis te gebruiken, bijvoorbeeld op het gebied van projectbegeleiding, vinden van geschikte locatie, financieel, bouwtechnisch, bestemmingsplan.
Andere erfdeelprojecten	Lopende of gerealiseerde erfdeelprojecten hebben veel praktijkkennis in huis om van te leren.
Architect	Zelfbouw hoeft niet compleet 'zelf' gedaan te worden. Er kan uiteraard een architect in de hand worden genomen voor het ontwerp (en het voldoen aan bouwvoorschriften).
Gezondheidszorginstellingen	Huisvesting van kwetsbare mensen in de gemeenschap is voor sommige projecten van belang en kan aansluiten bij gemeentebelang.
Natuurontwikkelingsorganisaties	Het verbeteren van natuur in de omgeving van het project is voor sommige projecten van belang en kan aansluiten bij gemeente- of provinciaal belang.
Platformen voor erfdelen of collectief wonen	Er zijn diverse (online) platformen voor collectief wonen of specifiek voor erfdelen.

Wetgeving

Bestemmingsplan

Bij erfdelen wordt agrarisch landschap omgevormd tot woongebied. In veel gevallen is het nodig om het bestemmingsplan te wijzigen van (agrarische) bedrijfsbestemming naar woonbestemming. Een wijziging voor een bestemmingsplan verloopt via een aanvraag bij de betreffende gemeente. Belangrijke thema's binnen een bestemmingsplan:

Geluid	Luchtkwaliteit	Externe veiligheid	Geur bedrijven	Trillingen
Natuur	Geur en Veehouderij	Gezondheid	Bodemkwaliteit	(Grond)water
Cultureel erfgoed	Energie	Kabels en leidingen	Windhinder	Licht

Beleidsregel vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing

De beleidsregel vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (Vab) is in het leven geroepen om de terugloop in de landbouw te adresseren, door vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen te hergebruiken voor andere functies.

Bouwvoorschriften

Voorafgaand aan de bouw (of sloop) van gebouwen, dient er rekening gehouden te worden met het bouwbesluit, bouwverordening en welstandseisen. In het bouwbesluit staan alle technische aspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij veiligheid rondom bouwprojecten. Dat gaat over veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. In de (verdwijnende) bouwverordening staan niet-technische aspecten die van belang kunnen zijn bij bouw. De gemeente kan specifieke eisen hebben rondom de esthetische aspecten van een bouwproject. Die aspecten worden getoetst door de welstandcommissie, die hun toetsing baseren op de welstandsnota. Zij beoordelen bijvoorbeeld of de architectuur of gebruikte materialen passen binnen de omgeving.

Wet natuurbescherming

Om nieuwbouw te realiseren is het verplicht om rekening houden met de Wet natuurbescherming.

Maatschappelijke bijdrage

Erfdeelprojecten kenmerken zich doordat ze in veel gevallen, naast wonen, een extra maatschappelijke bijdrage willen leveren. Het actief dienen van een maatschappelijk doel, in lijn met bijvoorbeeld gemeentelijk beleid, kan ook helpen om een project tot realisatie te brengen.

Duurzaamheid

Hoewel het niet verplicht is om een erfdeelproject duurzaam op te zetten, is dit wel een veelvoorkomend uitgangspunt van de initiatiefnemers. Enkele voorbeelden van duurzame initiatieven zijn: lokaal opwekken van energie, duurzame bouwmaterialen gebruiken, voorzieningen delen, water lokaal opvangen en filteren, warmtepompen installeren,

Ecologische verbetering

Erfdeelgroepen kunnen actief bijdragen aan het verbeteren van de natuur de biodiversiteit in de directe omgeving. Voorbeelden hiervan zijn: aanplanten van (inheemse) plantsoorten, verhogen van de (grond)water kwaliteit en/of kwantiteit, bodemkwaliteit verbeteren (stikstofreductie), het faciliteren van bijen of aansluiten bij een Natura 2000 gebied. Om wijzigingen in het landschap aan te brengen is het verplicht om rekening houden met de Wet natuurbescherming, waardoor flora- en faunaonderzoek altijd onderdeel is van de procedure. Dat betekent dat er onderzoek moet worden gedaan naar beschermde diersoorten, zoals muizen, vleermuizen, kikkers, vogels en beschermde plantensoorten.

Zorg voor elkaar

Woongroepen kunnen met elkaar onderling afspreken om in bepaalde zorgbehoeften te voorzien of door samenwerking te zoeken met een zorginstelling. Ook kan een groep fungeren als een zorgboerderij voor

Wonen en werken

De digitalisering van de arbeidsmarkt draagt eraan bij dat steeds meer banen op afstand kunnen worden uitgevoerd. Bij erfdelen kan er een algemene voorziening voor werken worden gemaakt, zodat bewoners gezamenlijk een werkplek kunnen delen.

Uitdagingen

Erfdeelprojecten zijn (anno 2022) nog in de pioniersfase, waardoor er nog geen gestandaardiseerde wijze is om dergelijke projecten te realiseren. Er zijn diverse uitdagingen die erfdelers ervaren.

Locatie

Het vinden van een geschikte locatie voor erfdelen is afhankelijk van diverse aspecten.

• Infrastructuur en dienstverlening

In afgelegen plattelandsgebieden is infrastructuur en dienstverlening beperkt. Dit komt voornamelijk omdat het bestemmingsplan hier niet voor een aanzienlijk aantal mensen is. Gemeenten willen daarom voornamelijk overmatige verkeersbewegingen tegenhouden.

• Bestemmingsplan van het gebied

Over het algemeen wordt er door gemeentes liever binnen de bebouwde kom gebouwd in plaats van buiten de bebouwde kom. Het is niet al te gemakklijk om te zien wat precies de bebouwde kom is. Daarom is het goed om te kijken naar het bestemmingsplan waarin het perceel gelegen is.

• Beleid
  • Er is beleid met betrekking tot:
    • Milieukwaliteit - dat voornamelijk gaat over geluid, lucht, bodem, grondwater, wind, licht, geur, trillingen en asbest
    • Flora & fauna - dat voornamelijk de planten en dieren in een gebied in kaart brengt. Dit wordt gedaan met het oog op de ontwikkeling van een project of gebied. Op basis hiervan kan worden gekeken naar omgevingsvergunning die nodig is om te bouwen.
    • Erfgoed
    • VAB-regeling (vrijkomend agrarische bebouwing) - is een functieveranderingsregeling voor agrarische bebouwing. De lokale overheden hebben als doel het landelijk gebied 'op te ruimen' en woningen in het landelijk gebied te beperken. De beleidsinstrumenten van de VAB zoals de functiewijziging en de RVR's (Rood-voor-Rood regeling) gaan uit van het principe dat in ruil voor iets wat de overheid graag doet, namelijk het slopen van vervallen landbouwgebouwen, de initiatiefnemer iets mag doen aardevol voor de initiatiefnemer en kan de kosten van het slopen van de ter ziele gegane eigendommen compenseren.

Financiering

Het regelen van financiering voor erfdeelprojecten is voor veel banken nog maatwerk.

Gemeente procedure

Bij het wijzigen van het bestemmingsplan komt veel kijken.

Lopende of gerealiseerde projecten

Project	Locatie	Status	Opmerking
Proeftuin Erfdelen Salland	Lettele	In ontwikkeling
Nijhof Erfdelen Doesburg	Doesburg	Bouwfase

Externe links

Regelingen en subsidies

• Rood voor Rood regeling
• Aankoop grond door provincie
• Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)
• Hybride warmtepompen
• Regeling huisvesting aandachtsgroepen

Kennisplatformen

• Platform31
• Erfdelen
• Zelfbouw in Nederland

Bronnen, noten en/of referenties

Bronnen, noten en/of referenties