Scheefwonen

De term scheefwonen wordt in Nederland (en niet in Vlaanderen) gebruikt om aan te geven dat de bewoning van een huis voor de bewoners niet meer passend is. Doorgaans wordt bedoeld dat de bewoners in een te goedkoop huurhuis wonen. Het inkomen van de huurder past dus niet bij de huurprijs en de kenmerken van de woning. De term stamt uit 1989 toen in de Nederlandse overheidsnota 'Volkshuisvesting in de jaren ’90' gepleit werd voor verzelfstandiging van woningbouwverenigingen, bevordering van het eigen woningbezit, verkleining van de sociale woningsector en doorstroming: mensen moesten gaan wonen in een woning die bij hun inkomen paste.

Vanaf het begin van de 21e eeuw is de discussie over scheefwonen weer actueel. Door de economische crisis moesten toen steeds meer mensen een beroep doen op een sociale huurwoning. De beschikbaarheid van dergelijke woningen was daarvoor onvoldoende. Dit tekort was gedeeltelijk veroorzaakt doordat mensen die op enig moment in hun leven recht hadden op een sociale huurwoning, in deze woning zijn blijven wonen nadat hun inkomen steeg maar hier geen recht meer op hadden. De overheden probeerden dit scheefwonen aan te pakken door mensen te bewegen te verhuizen, en zonodig wet- en regelgeving aan te passen.

Oorzaken van scheefwonen

De mogelijke oorzaken van scheefwonen worden in verschillende sociologische studies belicht. John Rennie Short (1951) geeft aan dat de meeste mensen doorheen de levensloop verschillende fasen doorlopen die telkens een andere woonbehoefte creëren.

1. Geen-kinderen fase - Goedkoop wonen in een appartement in (binnenstedelijk) gebied.
2. Fase met jonge kinderen - Huren van een eengezinswoning in de buurt van zone appartementen
3. Fase met opgroeiende kinderen - Koopwoning in relatief nieuw suburbaan gebied
4. Fase met oudere kinderen - Mogelijke koopwoning in een wijk of buurt met hogere status
5. Fase met kinderen uit huis - Stabiliteit wat betreft woonsituatie
6. Oudere levensfase - Verzorgingstehuis/seniorenwoning/inwonen bij kinderen

Volgens deze benadering zouden scheefwoners de stap van het huren van een eengezinswoning naar het kopen van een woning in suburbaan gebied niet maken. Uit onderzoek blijkt echter dat 37.8% van de scheefwoners wel zou willen verhuizen, ten opzichte van 22.9% van alle huishoudens. Een mogelijke oorzaak van het ‘blijven hangen’ in een huurwoning die past bij de jonge-kinderen-fase is dat er te weinig koopwoningen voor de middeninkomens zijn.

Er zijn echter ook andere verklaringen. Gebleken is namelijk dat de verhuismotieven van mensen niet noodzakelijk voortkomen uit de levensfase waarin zij zich bevinden, maar ook uit de sociale status die iemand verbindt aan een woning, het opleidingsniveau, de arbeidsstatus en de mening van een persoon over de woning. Aanvullend onderzoek legt de nadruk op tevredenheid over de woning gelegd. De sociale huurwoningen in Nederland zijn wellicht niet in alle opzichten aantrekkelijk, in Europees perspectief zijn ze relatief goed. Huurders zijn in ieder geval redelijk tevreden met hun sociale huurwoning. Scheefwoners zouden dus niet geneigd zijn te verhuizen omdat ze tevreden zijn over hun woning - en deze past in hun levensloopfase. Uit soortgelijk onderzoek komt eveneens naar voren dat bij beslissingen over verhuizen, naast factoren als huishoudsamenstelling, arbeidsmarktpositie, leeftijd en tevredenheid ook de woonlocatie telt. De waardering over een woonlocatie wordt bepaald door ervaringen uit het verleden en wensen voor de toekomst. Als de waardering te laag wordt, zal het individu willen verhuizen.

In recent onderzoek van de Nederlandse rijksoverheid is een typologie van huurders gemaakt, waarin enkele van bovengenoemde factoren ook van belang zijn:

1. De plakker: deze huurder wil niet verhuizen en is beperkt gevoelig voor verleidende doorstroominstrumenten.
2. De klamper: de huurder wil niet verhuizen uit angst de sociale binding die hij heeft opgebouwd te verliezen.
3. De spaarder: deze huurder woont bewust scheef om geld te kunnen sparen voor de woning die hij op termijn wil kopen.
4. De genieter: deze huurder woont bewust scheef om geld over te houden voor luxe zaken zoals vakanties of auto’s.
5. De zoeker: deze huurder is verhuisgeneigd, maar wil een kwalitatief hoogstaande woning waardoor hij lang moet zoeken.
6. De wachter: deze huurder wil op termijn verhuizen, maar zit op het moment goed.

Maatregelen bij de aanpak van scheefwonen

De juridische omkadering van scheefwonen wordt gevormd door zowel Europese als nationale wetgeving. Daarnaast is er soms lokale regelgeving.

Europese wetgeving

De ter zake doende Europese wetgeving betreft de bescherming van de rechten van de mens en het reguleren van staatssteun.

In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) worden de rechten van individuele inwoners van Europa beschermd. Dit verdrag beperkt de mogelijkheden van de verhuurder, in Nederland in dit geval de woningbouwverenigingen, om de huurder de huur op te zeggen doordat het verdrag stelt dat iedereen het recht heeft ongestoord van zijn eigendom te genieten. Hoewel een huurwoning natuurlijk niet het eigendom van de huurder is, wordt in het EVRM dit wel gelijk gesteld. Dit wordt versterkt doordat het EVRM naast ‘eigendom’ ook het privé leven van individuen beschermt.

Het Europees mededingingsrecht verbiedt staatssteun. Dit houdt in dat de overheid in principe niet mag bijdragen aan sociale huurwoningen. Echter, steun aan individuele burgers is de uitzondering op deze bepaling. De overheid mag steun geven, in dit geval huurtoeslag, aan individuele burgers. De overheid moet dat wel aan iedere individuele burger die een woning huurt met een maandelijkse huur lager dan €699,48 en een jaarinkomen lager dan €29.325,- steun bieden.

Nederlandse wetgeving

Besluit beheer sociale huurwoningen

Voor de Nederlandse wetgeving zijn vooral het Besluit beheer sociale huurwoningen (Bbsh), de Woningwet, de Huisvestingswet en de Grondwet van belang. Het Besluit beheer sociale huurwoningen is in principe een samenvoeging van deze drie wetten. Het besluit betreft zes thema;s:

1. Kwaliteit van woningen: woningbouwcorporaties moeten hun middelen zoveel mogelijk inzetten om volkshuisvesting te bieden die voldoet aan eisen die redelijkerwijs gesteld mogen worden.
2. Verhuur van woningen: woningbouwcorporaties moeten woningzoekenden met een laag inkomen met voorrang huisvesten. Hoewel het maken van onderscheid verboden wordt door het EVRM en de Grondwet , maakt de huisvestingswet, waaruit het Bbsh gedeeltelijk stamt, dit wel mogelijk. In de huisvestingswet wordt namelijk gesteld dat gemeenten het recht hebben bepaalde woningen in een gemeente te reserveren voor specifieke doelgroepen.
3. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer: woningbouwcorporaties moeten hun huurders de mogelijkheid bieden klachten in te dienen , de woningbouwcorporatie overleg houdt met de huurders , er bewonersverenigingen zijn en dat bewoners geïnformeerd worden over het beleid van de woningbouwcorporatie .
4. Financiële continuïteit: woningbouwcorporaties moeten hun financiën dusdanig op orde hebben dat hun financiële voortbestaan is gewaarborgd en dat zij financiële middelen die niet nodig zijn om het financiële voortbestaan te garanderen inzetten ten behoeve van volkshuisvesting , en niet voor andere zaken .
5. Leefbaarheid: woningbouwcorporaties moeten bijdragen aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar zij woningen verhuren .
6. Wonen en zorg: dit houdt in dat woningbouwcorporaties in redelijke mate bij moeten dragen aan de huisvesting van ouderen, gehandicapten en mensen die zorg en begeleiding bij wonen nodig hebben .

Hiernaast bepaalt de Bbsh dat woningbouwcorporaties een sobere maar doelmatige verslaglegging bijhouden en een actuele en ordelijke boekhouding, voornamelijk ten behoeve van het toezicht op woningbouwcorporaties . Ten behoeve van dat toezicht dienen de woningbouwcorporaties jaarlijks hun boekhouding te verstrekken aan het ministerie .

Een toevoeging op de Bbsh is de regeling Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB). In deze regeling wordt aanvullend op het prestatieveld ‘Verhuur van Woningen’ gesteld dat woningbouwcorporaties ten minste 90% van hun sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens .

Andere wetsbepalingen

Aanvullend op het Bbsh zijn er nog een aantal andere wetsbepalingen van belang. Allereerst het Burgerlijk Wetboek. Het burgerlijk wetboek beschermt de rechten van huurders door te bepalen dat een verhuurder de huur niet eenzijdig kan opzeggen tenzij er sprake is van bepaalde omstandigheden, zoals de omstandigheid waarin de verhuurder het verhuurde na afloop van de overeengekomen huurperiode zelf wil betrekken of de huurder het gehuurde niet als (hoofd) verblijfplaats heeft gehad . De huurder mag hiertegen altijd bezwaar maken waarna een rechter uitspraak moet doen over de geldigheid van de opzegging. Echter, onlangs is er een nieuw woonakkoord goedgekeurd door de eerste kamer dat verhuurders de mogelijkheid biedt tijdelijke huurcontracten aan te bieden of woningen aan te bieden met een specifieke functie, zoals een gezinswoning. In het huurcontract kan dan bijvoorbeeld afgesproken worden dat de huurders de woning moeten verlaten wanneer de kinderen het huis verlaten.. De huurprijzen van huurwoningen zijn gereguleerd in Nederland. De uitvoeringswet huurprijzen woonruimte beperkt de maximale huurprijs die verhuurders mogen vragen doordat huurwoningen worden beoordeeld aan de hand van een puntensysteem en door de maximale huurverhoging voor woningen onder de liberalisatiegrens te beperken. Dit is vooral van belang voor sociale huurwoningen. Deze woningen liggen onder de liberalisatiegrens en daarmee mag de huur van deze woningen slechts beperkt verhoogd worden. Echter, ook de bepaling van de maximale huurprijs zal worden aangepast door het nieuwe woonakkoord. Waar de maximale huurprijs nu wordt berekend aan de hand van een puntensysteem, zal dat in de toekomst gebeuren aan de hand van de WOZ-waarde. Hierdoor zal de locatie van de woning ook meegeteld worden in de maximale huurprijs.

Woonakkoord

In april 2014 is er een het zogenaamde Woonakkoord goedgekeurd door de Eerste Kamer. Dit akkoord dat de regering met verschillende maatschappelijke partijen heeft gesloten, biedt de volgende mogelijkheden om scheefwonen te voorkomen:

1. Tijdelijke huurcontracten voor maximaal 2 jaar en maximaal 5 jaar voor starters onder de 30.
2. Woningbouwverenigingen mogen bepaalde woningen bestemmen voor grote gezinnen.
3. Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie voor de inkomensgroep boven € 43.000,- per jaar. Voor de inkomensgroep tussen € 33.614,- en € 43.000,- wordt het 2% boven inflatie. Voor de inkomens tot € 33.614,- gaat de huur met 1.5% boven inflatie omhoog.
4. Er komt de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar.
5. De bijdrage van het Rijk aan de startersleningen wordt in 2013 verhoogd van 20 naar 50 miljoen euro.
6. Een BTW-verlaging van 21 naar 6% voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw gedurende een jaar, ingaand 1 maart 2013.

Maatregelen van Nederlandse gemeenten

Drie van de vier grote gemeenten in Nederland nemen naast de maatregelen van de rijksoverheid weinig andere maatregelen . In Amsterdam heeft woningbouwcorporatie Ymere wel twee aanvullende maatregelen getroffen: het 'woonticket' en het 'flexibel huren'. Het woonticket geeft huishoudens met middeninkomens voorrang bij het kopen of huren van woningen die niet in de sociale sector vallen. Flexibel huren is korting op huur van woningen in de vrije sector.

De vierde grote gemeente, Den Haag, kwam in 2013 wel met een uitgebreid pakket van maatregelen om scheefwonen tegen te gaan, de 'verhuisdoos'. Dit pakket bestaat uit twee stimulerende maatregelen:

1. Een doorstroompremie (2014 van € 5000,-) om huishoudens met een bepaald inkomen (2014: meer dan € 43.000,- )te stimuleren om te verhuizen.
2. Een verhuiskostenpremie (2014 van € 5000,-) om huishoudens met een bepaald inkomen (2014: van meer dan € 43.000,-) te ondersteunen bij het bekostigen van een verhuizing.
3. Kooppremie nieuwbouw middensegment: een premie (2014 van € 10.000,-) welke door scheefwoners met een bepaald inkomen (2014: van meer dan € 43.000,-) gebruikt kan worden bij de aankoop van een koopwoning. .

De kritiek op de verhuisdoos is dat er te weinig gebruik van wordt gemaakt . De gemeente Den Haag heeft dit project dermate succesvol bevonden dat men de looptijd ervan heeft verlengd tot eind 2014.

Regelgeving in België

In België bestaat de mogeijkheid om huurders een tijdelijk huurcontract aan te bieden al sinds langere tijd. De standaardduur van een Belgische huurovereenkomst is 9 jaar, hoewel er ook kortere huurcontracten zijn. Na afloop van deze huurperiode kunnen zowel de huurder als de verhuurder het contract zonder opgaaf van reden opzeggen. Binnen de periode van 9 jaar mag de huurder per periode van 3 jaar het contract opzeggen, buiten deze periodes is er een boetebeding van kracht. De verhuurder kan het contract alleen bij zwaarwegende omstandigheden opzeggen. Een huurcontract in België is dus nooit voor onbepaalde tijd, zoals in Nederland wel het geval is.

Om de mensen met een laag inkomen toch een kwaliteitsvolle woning te kunnen aanbieden gaan de sociale huisvestingsmaatschappijen woningen ter beschikking stellen aan deze doelgroep. Deze aangelegenheden zijn de bevoegdheden van de gewesten in België, er is bijgevolg een Vlaamse, een Brusselse en een Waalse organisatie die elk de richtlijnen van hun regering volgen. Het agentschap in Vlaanderen noemt sinds 2006 het VMSW, de Vlaamse maatschappij voor sociaal wonen, ze verhuurde in 2014 zo'n 140.000 woningen. . Naast het bouwen en verhuren van sociale woningen ondersteunt de Vlaamse regering ook de initiatieven van de sociale verhuurkantoren in Vlaanderen (SVK's)die onroerend goed van derden verhuurt aan mensen met een beperkt inkomen. Naast de inkomensbeperking hanteren de Vlaamse maatschappijen ook de inburgering en de bereidheid om de Nederlandse taal te spreken of aan te leren als voorwaarde. Een andere vereiste is dat u nog geen onroerend bezit. Verder hebben de afzonderlijke maatschappijen een bepaalde autonomie in het toewijzen van de woningen. Hierbij wordt gestreefd naar een oordeelkundige bezetting van de woningen en bepalen zaken als urgentie van de situatie en voorrangsregelingen de uiteindelijke toewijzing.

Een andere maatregel om het scheefwonen om financiële redenen tegen te gaan is het te koop aanbieden van sociale kavels en sociale woningen. Verder voorziet de wetgeving in een zeer aantrekkelijk fiscale regeling voor hypothecaire leningen.

Zie ook

• Huurrecht (Nederland)
• Woningnood

Bronnen, noten en/of referenties

Bronnen, noten en/of referenties